“未来将会是一个大资管时代，只是早来和晚来的区别。整个商业地产的资产流动性会进一步增强，资金来源会进一步打通，所以商业地产未来仍然有较大的发展机会。”11月13日，罗兰贝格管理咨询公司区域经济与房地产行业中心首席研究员刘羽在以“不确定时代的变与不变”为主题的“《财经》年会2020：预测与战略”上如此表示。
罗兰贝格管理咨询公司区域经济与房地产行业中心首席研究员 刘羽
刘羽认为，都市圈的构建要有前瞻性的考虑，要深入谋划功能匹配和空间匹配，并在更高、更远的层面进行相应的资源配置。“对高能级城市来说，老旧城区改造是它们要思考的问题，比如北京有很多老旧写字楼要做改造，却没办法做整合和提升，因为核心区的写字楼都是散售的，很难对城市的存量资产进行相应整合。而对于一些成长型城市来说，则要更加注意重大城市功能的布局、重大赛事的布局。”
在刘羽看来，很多商业地产公司正在向低能级城市下沉。快手、拼多多等向低能级城市快速下沉的APP和互联网产品，正在快速抢夺小镇青年的消费时间，改变他们的消费习惯，而“这是所有商业地产在进军下沉市场时遇到的近期挑战”
以下为发言实录：
刘羽：我讲四个观点：第一，都市圈的整个发展是中央和国家政府部门以及各个行业对城市发展到现阶段的一种理解深化。过去20年，如果当时去判断哪些城市会崛起，每个人都会有不同的答案。但是到今天，哪些城市会成为新一线城市，哪些城市会成为崛起型的城市，相对而言会有一个趋同的答案。很多城市已经进入到一个相对良性的成长区间，而对应的另外一些城市，可能是稳步增长或者进入到衰退区间。所以我认为，整个都市圈概念的提出和重视，是对中国过去城市发展格局演进的一个深化。
第二，都市圈相对城市群而言，是空间尺度更小的一种城镇组合形态。习近平总书记讲，这种概念不能总当做一个筐，什么东西都往里面装，都市圈也是这样的。我个人认为，都市圈内大城市和小城市之间的连接，应该是两地人之间活动的一种互动和强连接，门到门的连接不超过两个小时，是都市圈大致可以划分的范围。高铁和交通基础设施的延伸，拉大了整个都市圈辐射的范围。
第三，区域可能会存在分化。过去是东边比较富裕，西边相对落后，所以是东西差异的问题，随着国家的快速发展和各个城市的发展，未来区域的发展可能是南北之间的分化，南方核心都市圈内的一些城市，成长性会更高一些。
第四，都市圈里核心城市的分层、分类。我把都市圈里的核心城市分成三类：一类是一线城市。一线城市大部分进入到了天花板的形态，对应其政策、城市承载力以及人口和产业相对集中的效率来说，未来会存在一个天花板。北京、上海在人口增长、产业增长方面都存在一些天花板，对应它和周边城市的联动关系，就是自身的结构调整和向周边的外溢。第二类是成长型的城市。现在常住人口在1000万以上的大城市，已经进入到了良性发展的轨道当中，这些城市未来的目标可能是2000到2500万。它们是在全国更大范围内进行要素的集聚，同时对周边进行相应的辐射和外溢。第三类是相对中、低能级的区域型核心城市，这些城市更多是以虹吸型为主，它对周边的带动是相对有限的。
我相信，都市圈的发展本身是一种资源配置的策略和逻辑。我们认为，未来要从政策顶层的资源配置和微观层面的市场化竞争两方面来思考都市圈如何发展，以及有哪些挑战和机遇。
马克：刘羽，你跟不同的政府做了好多项目，之前也在发改委做规划。都市圈要从两边一块使力：一个是政策层面，一个是市场主体的层面。从你的观察来看，当政策端在做规划、制定蓝图的时候，最容易犯的错误是什么？
刘羽：关于都市圈的发展，我们政府各个部门的认识都在不断深化，也请外脑、专家、智库在做更多的研究。中央和国家政府部门以及各地方政府，对城市化的研究和深刻程度还是很好的。
我谈一点自己不成熟的想法。第一，就目前我们国家的导向，发改委出台了指导意见，这是很好的导向。发改委并没有出台一个非常明确、机械化的规划，而是一个指导意见，指的是都市圈未来需要大家相互探索，需要自下而上，然后再做经验的总结，再做推广。第二，都市圈的发展核心问题是资源配置的问题，我们现在核心的资源配置有哪些呢？核心交通设施的规划、审批、资金的来源，比如高铁、轨道交通。用什么样的速度、节奏和在哪些空间上布局，这是一个重要的资源分配。另外是供地制度，像深圳，自身空间狭窄，它的供地相对有限。在不同类型的城市如何进行供地制度的调配，这也是一个重大的资源分配。第三，国家会打造国家级的关键功能性平台，像自贸区等等，在一些功能性平台的分布和打造时，也要有不同的策略。
我个人认为，这些不同类型的资源配置，要在更高层面进行相应的统筹，如果我们认为都市圈是一个发展的大趋势，那么以上的核心资源如何能在更顶层进行配置，是需要思考的。在做综合考虑的时候，对都市圈的理解，可能缺乏整体的统筹和规划。
对于地方政府，在一届任期内可能要想得更远一些，如高能级城市普遍遇到的问题是：城市的存量资产盘活有难度，流动性很低。这并不是当期政府导致的，而是过去我们对存量产权制度并没有考虑很清楚，比如老旧城区的改造，推进的速度是相对比较慢的，这是高能级城市要思考的。再比如，北京有很多老旧的写字楼要做改造，最后发现没有办法做整合和提升，原因在于核心区的写字楼是散售的，各个楼层都已经卖掉了。在这样的状态下，没办法对城市的存量资产进行相应的整合。对于一些成长型的城市，还会有更多重大城市功能的布局、重大赛事的布局。在这种情况下，怎样思考空间上的把握呢？我去过很多城市，会觉得它的机场离得太远，可能50年也没办法发展到机场所在的片区，有些工业区又离主城区太近，可能每过15年就要重新搬一次。如果城市发展到2000万人，那么25年以后，仍然要面临第二次的搬迁。所以，城市规划要有前瞻性的考虑，在功能匹配和空间匹配上进行更深入的思考。
刘羽：关于线上和线下竞争的关系，过去很多年里，线上对线下的冲击是很大的，但在核心城市，基本上已经到了相对稳定的点。现在很大的问题在于，很多商业地产公司在向低能级城市下沉。快手、趣多多等向低能级城市快速下沉的APP和互联网产品，正在快速抢夺小镇青年的消费时间，改变他们的消费习惯，这是所有商业地产在做下沉的时遇到的一个近期挑战。
罗兰贝格认为，未来将会是一个大资管时代，只是早来和晚来的区别。一个商业中心从拿地到开业可能需要三到四年的时间，正常运营还需要三年的时间，而资产的退出大概是在八年到十年的状态。过去五年我们有大量新增的商业地产的项目和资产，还没有达到可以进行资产退出的稳定阶段，而我们背后的金融环境和政策支撑，也在逐步往这个方向发展。所以我们认为，大资管时代最后一定会到来，整个商业地产资产的流动性会进一步增强，我们的资金来源，乃至海外不同类型的长期资金渠道可以进一步打通，所以商业地产未来仍然有比较大的发展机会。
我们不要把商业地产完全和狭义的购物中心等同起来，因为每家企业都在做相应产品的迭代，很多企业把文创、社交场景叠加进去，有些企业会把室外体育的公园叠加进去。未来，单纯购物中心的竞争力可能会持续下降，我们还帮一些领先城市做了电竞馆的规划，新时代快速成长的业态会和年轻人的社交场景需求有机结合在一起，对我们传统意义上的购物中心进行不断地迭代、改造和提升。过去20年北京的百货商场，到今年已经调改成了酒店式公寓。未来20年，我们常去的那个旧的购物中心还会排第一吗？可能要画一个问号。
刘羽：补充一句，居民利用商业地产来实现财富效应快速增长的渠道，是没有的。但它可能是另外一个资产保值增值、资产配置的新渠道。为什么这么说？过去有很多散售的商业地产，运营效率并不好，没有给城市带来增值效应，所以我们看到，越来越多的城市政府倾向于让开发运营商或者运营商自持，这在写字楼里也是非常明确的。
谁在持有资产？过去开发商都是用自有资金持有，但现在看来，越来越多的长期资金选择商业地产做投资，包括背后相应的险资，甚至养老基金、海外另类不动产基金，他们会有更多持有的机会。而这些持有的资产，很多是上市公司，或者通过一些理财渠道发行新的金融产品，对老百姓的保值增值可能是一个间接的投资渠道。因为我国商业地产可能长期处在结构性过剩的状态，所以它的商业投资回报率不能超过整体经济水平，或者达到其他类资产配置的更高水平状态。所以，通过投资商业地产而让老百姓实现财富效应的快速增长，这个命题未必能成立。
马克：最后一个问题，都知道咱们的都市圈现在有三个“极”，第四极有可能会是哪里？
刘羽：我认为没有一个明确的第四极，但中国未来可能会有10个左右强势成长型的都市圈齐头并进，而它们处在赛马机制当中。要评判谁胜出，可能要等到5年至8年以后。整体来讲，南方区域和北方区域相比，可能成长得要更快，也要更健康。
来源：《财经》杂志
