商业不动产、长租房市场，迎来一大利好消息。近日，证监会副主席李超在中国REITs论坛2022年会上指出，加快打造REITs市场的保障性租赁住房（简称“保租房”）板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

这意味着REITs覆盖范围将向商业不动产、长租房进一步扩大，有着不同寻常的意义。那么，此举能否普惠全部涉房企业？未来长租房及商业不动产等领域REITs会有哪些机遇？

根据证监会副主席李超的表态，REITs覆盖范围有望进一步扩大。图/IC photo

动向：

商业不动产、长租房REITs有望推进上市

除了加快打造REITs市场的保租房板块外，证监会副主席李超还提出，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，从国家“十四五”期间鼓励的公募REITs来看，在房地产领域的运用，重点还会体现在住房租赁，以及高科技产业园区、特色产业园等产业地产相关领域。因此，交易性的住宅不会成为主要鼓励对象。中短期来看，试点扩大之后，会更利好存量地产，包括提升租赁、商业地产的运营管理，推动收益的稳定持续等。

“从当下来看，推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域，对于房地产开发行业走出困境也有重要意义，目前不少房企本身持有一定的优质商业地产，并且不少也涉及长租公寓运营，通过REITs推进，可以进一步增强这类房企的现金流，对于抵御风险、稳定楼市也会起到积极作用。”张波表示。

实际上，在近20年的房地产开发中，我国商业地产也迎来了快速发展。整体来看，我国商业地产的资源十分发达，不过，由于没有与资本市场打通，基本上是沉睡的资产。戴德梁行发布《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》显示，从城市维度来看，北京、上海各类资产受投资人关注的比例最高。从资产类型来看，甲级写字楼依然最受投资人欢迎；商务园区、长租公寓/服务式公寓投资机会受关注度在不同城市均较高，生物医药产业园在北京、上海的项目受关注度高……

在此背景下，政策暖风吹来，对于此番证监会的政策导向，中指研究院企业事业部研究负责人刘水指出，REITs试点扩展到长租房、商业不动产，表明REITs覆盖支持的领域正在增多，“我国REITs发展正在加快，将有力支持扩大直接融资，促进金融有力服务实体经济。”

影响：

从开发数量型向经营质量型转变

随着商业地产纳入REITs产品的声音逐渐落地，市场颇为振奋。世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天表示，公募REITs如果得以拓展至商业地产，将提升商业地产的流动性，尤其是在大宗物业交易中的活跃度，还将帮助相关房企拓宽融资渠道、优化资产负债结构。此外，REITs也将助力开发商加速其业务模式向资产管理转型。通过开发、运营和资管能力的协同，让分拆出来的成熟优质资产在资本市场上实现估值优化。

在接受新京报记者采访时，中国REITs专家王步芳指出，如商业不动产REITs获准正式上市，对房地产行业是重大利好，首先在于行业解困，北上广深地区的优秀商业物业有望通过发行REITs融资，可大大缓解房地产行业的严峻资金困境。除此之外，如果商业不动产REITs获准正式上市，地产商自持的经营良好的商业物业REITs上市之后，整个房地产行业的杠杆率将大幅下降，有利于降低金融风险，从而有效落实中央政策。

此外，王步芳表示，商业不动产REITs获准正式上市，房地产行业就会有一个稳定的预期，带动行业经营模式从开发数量型向经营质量型转变，建立起“投资-运营-退出-再投资”的良性循环，从而房地产业作为主导行业之一，必将促进整个国民经济的长期持续稳定发展。

北京博智行商业地产研究院院长鲁炳全分析称，在我国城市化进程、城市更新和乡村振兴中，商业地产始终扮演着重要的角色，而商业地产离不开金融属性，必须要解决现金流、流动性的问题，所以，REITs作为一个金融工具，对促进商业地产的发展起到至关重要的作用。

“REITs在国际上已是一个非常成熟的做法，但围绕着我国的商业地产，还需要有一些探索和尝试，特别是在产品选择以及发行REITs的要求和门槛上，还需要相关风险防范方面的规范。”鲁炳全分析称。

同策研究院资深分析师肖云祥亦表示，商业地产开发逻辑不同于住宅开发逻辑，其属于相对小的一个领域，对公司专业能力要求较高。国家推动商业地产REITs上市，对有相关能力的房企而言是一大利好。但如果没有相关能力，企业也不可盲目在该领域加大投资，因为REITs的收益取决于底层资产的优劣。

展望：

或难以普惠全部涉房企业

不过，在ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然看来，REITs试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域，对房企或涉房企业来说，似乎看到了一些曙光，但深究下来，却未必能够普惠全部涉房企业。

赵然解释称，从之前基础设施公募REITs的实施细则来看，对于回收到的资金也必须再次投向基础设施。因此，即使未来试点范围能够拓展到市场化的长租房及商业不动产，回收到的资金也无法流向传统房地产业务，只能是对于涉足持有运营型不动产业务的房企融资有所缓解。

除此之外，公募REITs关键还是要看收益率水平，对于很多商业不动产来说，比如酒店、商业，很多还面临着资产价格与实际估值背离的情况。具体来说，就是资产价格过高，很多都在房地产快周转时代背负了沉重的历史成本，而实际估值看的却是运营现金流、利润，而这两者都是能否顺利发行REITs的关键。

“无论保租房REITs常态化发行，还是试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域，也都存在一些障碍。”赵然以长租房为例分析道，一方面，未来肯定会出现新建类项目+存量类项目的组合型REITs，而存量盘活类型项目可能遇到的障碍会比较多，最普遍的一个是存量资产的剩余土地年限问题。目前公募REITs资产估值采用收益法定价，因此，剩余土地年期作为收益法中收益期的依据，对于估值的影响还比较大，特别是当“年期”接近或短于20年时，对估值的影响尤其大。

此外，赵然表示，部分存量物业为收购类项目，收购时成本较高也是存在的问题，很多市场化收购项目，在资产估值时现金流折现的价值未必能够覆盖总投成本（收购成本+改造成本）。

基于此，赵然指出，保租房REITs的发展尚在起步阶段，虽然存量市场广阔，但要克服相关问题还需时间，比如市场对于物业价值的理性回归，或者对于保租房可以形成合理的价格锚。

“当然，未来长租房及商业不动产等领域REITs也会有一些机遇。”赵然以长租房为例分析称，从保租房覆盖范围来看，高端公寓一般不会选择纳保，所以未来试点范围扩大到长租房，一些高端公寓就有望进入到REITs发行的储备项目中。这类项目通常处于核心位置、面对的人群也会相对高端，租金水平也会更高。

此外，从整个住宿行业来看，一些长短租结合的项目，比如酒店+长租房，或酒店内有长租房的项目也有望进入到REITs发行的储备项目中。这类项目可以凭借酒店的短租收入拉高坪效，也可以凭借长租房的稳定客源提高入住率，预期这类项目的收益率会较为可观。