根据中国指数研究院在近期发布的报告，商业地产行业已经进入调整和高度竞争期，面临众多的不确定性，这对于市场中的各类参与主体提出了新的挑战。

以上海市场为例，尚嘉国际控股有限公司中国业务董事王裕强表示，作为全中国商业中心，前几年上海的商业处于一个失控的状态，目前上海的商业面积大概是东京商业的6.6倍。但“购物中心的数量虽然增长迅速，不意味着质量变得更高了”。不仅商业地产同质化严重，电商的崛起对于线下实体商业的影响也在持续发酵，对商业的冲击愈发强烈，商业地产行业变革压力愈发迫切。

对于受到行业巨变冲击、却仍在不断增加的商业地产存量，又该如何有效盘活？近日在赢商网举办的“2019中国购物中心+峰会”上，业内人士普遍认为，企业需要不断调整和完善自己的发展路径，准确把握政策走向和市场需求，在价值投资的原则下，积极应对市场变化。

“商业地产下一步不管是进入增量阶段，还是存量阶段，这时候谁能够把商业地产全流程服务打通，把每一个环节做到极致或者做到系统和体系完善，谁就占领了先机。”北京汉博商业管理股份有限公司执行副总裁李亚明坦言。

弘阳商业集团助理总裁徐蓉认为，对于所有年龄的消费者，购物中心都要多维度思考，既要结合消费者的兴趣，又能实现便民。这样，购物中心的活力和黏性才会增强。而大悦城商业华东区总经理、上海静安大悦城总经理危建平表示，商业始终要以人为出发点，即深度理解消费者：“这是经营客群非常重要的一个工具，也是大悦城在12年发展过程中，积累的核心竞争力。”

值得注意的是，万商俱乐部创始人中城商业研究院院长杨泽轩提出，这两年资产管理和金融创新方面开始走出差异化，融资渠道上证券化的一些新产品也陆续开始呈现出更加活跃的形势，头部企业在融资上有更多的机会。

例如，建业商业管理集团有限公司董事、总裁张子玉就透露，建业目前持有的商业存量面积达200多万平方米，建业正在调整存量资产结构，目前已有两个ABS项目。而李亚明表示，如果公募REITs真的临近，那基本上也是定向机构，大概率会先在国企，央企做试行，第一波受益的收益的也将会是他们。

对于REITs的前景，光大嘉宝副总裁、光大安石商业总裁周颂明叫我乐观。其认为，当前国内资产化管理的投-融-管-退闭环链中，“退”的环节渠道有限。如果今后国内公募REITs市场放开，将更加有利于商业地产行业的健康发展，使得地产金融市场能够更好地服务实体经济。

“首先要活下去，先把自身的运营现金流先搞正。”上实城开集团副总裁周燕谨慎表示，REITs是件好事，只是这个“好”的程度，要打一个问号。跟所有其他产品不一样，REITs是股权和业权的转移。还要考虑到REITs在中国给出的成本是多少。

钜派不动产直接投资CEO，炬诚置地CEO、CCIM中国理事会理事长康红恩认为，REITs没有太复杂，是很法规性、政策性的东西，REITs并不玄乎。但“如果做REITs的目的是为了套现，为了加杠杆，我认为你的发展模式是有问题的”：“我们要找到一种不受行业监管影响的商业模式。尽可能更多用市场化力量和市场化资源，去解决企业发展的问题，我认为这个才是更多值得我们思考的问题。”