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新一轮“房改”来了

楼市传来重磅消息！

根据经济观察网10月26日披露：

8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》（下面简称“14号文件”）文件，近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。

经济观察网给出的新闻标题是：中国将推动新一轮“房改”。

这是继今年7月份中央政治局会议上对楼市重新定调，认为我国房地产市场供求关系发生重大变化之后，房地产又一个重大动作。

事实上，新一轮房改早在2018年就由深圳率先拉开。当年深圳提出，

将住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三大类。其中，政策性支持住房包括人才住房和安居型商品房。也即四类，商品房、人才住房、安居房、公共租赁住房，未来的占比分别是40%、20%、20%、20%。

按照这个规划，未来深圳供应的所有住房结构中，商品房占比40%，保障性住房（包括公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房）占比60%。

此后，在“二十大”报告提出了多主体供应、多渠道保障、租购并举的新格局。

去年发布的《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，更是对未来十多年的中国房地产市场，做了总定性：

1、房住不炒仍是总基调。

2、多主体供应、多渠道保障，租购并举。

3、健康发展，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求。

4、稳地价、稳房价、稳预期。

但今年深圳表态，取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，新增了保障性租赁住房（细分为政府组织配租和社会主体出租两种类型）、共有产权住房等住房类型。

也即由保租房、共有产权住房顶替原来的人才房和安居房。

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“房改”怎么改

那么全国新一轮房改，具体该怎么走？牵头人深圳的做法很明确，40%是商品房，60%是保障房。

全国会如何？文件没有明确表露，目前14号文件也没有对外公开，只是通过经济观察网的报道，我们可以获取几个关键信息。

第一，城区人口300万以上的大城市率先探索实践。

为了防止出现“大干快上”、盲目建设等现象，“14号文”强调稳慎有序、以需定建、尽力而为、量力而行。“支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践，具备条件的城市要加快推进，暂不具备条件的要做好政策和项目储备。”

这里有很明确的分界线。鼓励城区人口300万以上城市探索，其他城市不作要求。

逻辑也很简单，中国城市分化严重，大多数三四线城市的商品房供应远大于需求，房子根本不愁，房价也不算特别高，保障性住房没有那么迫切。

对于城市人口在300万以上的大城市，尤其是城区人口500万至1000万的特大城市和城区人口在1000万以上的超大城市来说，尤其迫切。

特别是像深圳这样的房价高企、房子短缺的超大城市，最为迫切。一方面普通人根本买不起商品房，另一方面供需矛盾非常严重，尤其需要保障性住房来实现居者有其屋的梦想。

那么符合城区人口300万以上的城市有多少？2020年国家统计局公布过一份《2020中国人口普查分县资料》，披露了各类城市的城区人口。

但三年时间，变化很大，其中武汉随着人口回流，城区人口已经突破千万成为了超大城市，苏州因为工业园区的行政代码升级，成功晋级为特大城市。石家庄官方也在今年披露城区人口突破了500万，晋级特大城市。

至此符合城区人口300万以上的城市共35个，分别是：

超大城市8个：上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉。

特大城市15个：东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、苏州、石家庄。

I型大城市12个：合肥、南宁、厦门、太原、贵阳、乌鲁木齐、宁波、无锡、福州、长春、南昌、常州。

制图：城市财经

第二，保障房的对象，针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体。

14号文件明确提出建设保障房的两大目标：

一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；

二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

第一句话，是新一轮房改之下鼓励城区人口300万以上城市建设保障房的终极目的，让买不起商品房民众的住房焦虑，实现居者有其屋的梦想，不再为房子和教育烦恼，可以心无旁骛去为美好生活奋斗。

当然，要实现这个愿望难度系数还是很大。一方面，租购同权需要克服阻力真正落地。另一方面，保障房的教育资源与商品房的教育资源需要平衡，这里面有牵扯着教育改革。

第二句话则值得推敲。让商品房回归商品房属性。这与之前的表述大不一样，之前官方在谈到楼市的时候，经常提到的是让商品房回归居住属性，现在变成了回归商品属性。

回归居住属性，也即房住不炒。而回归商品属性意味着什么？这意味着，商品房既有商品属性，也有投资属性。

本号认为，这两段表态意味着未来中国大多数城市可能会走向新加坡模式，给未来的房地产划定两个圈子，一个商品房圈子，一个保障房圈子。

保障房保障买不起商品房人居住，商品房则让有钱人去玩，当然也要以稳定为基调。

此外14号文件还规定，保障房必须实施严格的封闭管理，禁止以任何方式违法违规将保障房变更为商品房流入市场。工薪收入群体购买的保障房不得长期闲置。如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的，由各地政府按规定予以回购。

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中国房地产向新加坡看齐

狭小的面积和不断增长的人口，再加上全球资金推动，新加坡房价当年水涨船高让新加坡政府着实烦恼。

新加坡的面积只有733平方公里，只有深圳的三分之多一点。

这么少的土地，容纳了564万人，人口密度比深圳还大。

一个城市国家，固定的、狭小的土地面积，决定了新加坡需要走出一条与其他国家不同的发展之路，不搞土地财政。

1959年新加坡共有人口158万，其中47％的人没有住房。为了解决居民住房问题，1960年颁布了《建屋与发展法》，根据该法令设立了建屋发展局，制定了“五年建屋计划”。

1964年新加坡正式推出“居者有其屋”计划，鼓励中低收入家庭购买组屋。

这是全球房地产史上划时代的大事情。

简单理解就是，新加坡将房屋划分为了两个圈子，一个圈子是商品房，给有钱人玩耍，让他们去玩商品房。另一个圈子则是组屋，给买不起商品房的人，政府提供居住。

而且，和我们所理解的保障房、共有产权房不同，新加坡的组屋无论是地段、品质还是配套，一点也不比商品房差。

最关键的是，组屋价格只有商品房价格的三分之一左右。

新加坡规定，新组屋的分配主要是针对新加坡无房家庭，并且每个家庭只能购买 一套新组屋，一生只有两次购买机会，单身人士需35岁以上才可购买新组屋；而永久居民和单身人士只能购买二手组屋。

屋主拥有及实际居住组屋至少5年，才可进入市场交易，但政府要征收10%-15%的附加费，此后组屋获得完整产权，不再受限。如果不满5年转让组屋，政府规定屋主只能将组屋以原价回卖给政府。组屋的产权年限一般为99年，到期后要还给政府，极少数一部分政府会按市价买回，然后重建组屋。

在组屋制度之下，新加坡成功实现了“居者有其屋”的梦想，房屋自有率高达91%，是香港、东京的两倍，是深圳的近3倍。

新加坡房屋结构是，72%为组屋，只有5%为私人住宅，23%为有地住宅。

正是因为有这种房屋种类，所以别看新加坡商品房价格位居全球前列，新加坡人从来没有为房子烦恼过。

我们现在中心城市的房价高企不下，又不能引导下跌过快，毕竟金融系统的稳定性很重要。

在这种骑虎难下的局面中，我们被迫走上了新加坡的房改之路。同样将房子画了两个圈层，商品房和保障房。

二次房改的带头人深圳今年7月份连续发布四项管理办法，分别对公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房三类住房的保障对象、申请条件、供应分配方式、租售价格标准、用地保障、建设筹集主体和渠道、建设标准、监督管理等进行了规范。

来源：深圳市住建局

本号当时有撰文分析，总结下来就是：

公共租赁住房，是针对低收入户籍人群，租住这类房子，只需要市场价的30%，特困人群只需要3%。申请条件为无房家庭，三年内没有房屋转让记录，户籍人员。

保障性租赁住房，是针对新市民、青年人、各类人才，没有户籍要求。提供租金按照同期同区域同品质租赁住房的60%（政府组织配租）或90%（社会主体出租）。申请要求年满18岁，在深圳无房，且三年内没有房屋产权记录，没有享受过住房保障优惠政策（承租社会主体出租的保障性租赁住房的除外），有社保，具备市人民政府规定的人才引进迁户核准条件。

共有产权住房，这是为买不起商品房的家庭准备的。要求本市无自有住房、具有本市户籍、参加社会保险累计缴纳5年以上、未享受过购房优惠政策等。共有产权住房项目的销售均价按照同期同区域同品质商品住房市场参考价格的50%确定。

综合来看，未来深圳的住房结构与分类基本可以理解为：

低收入家庭，可以住城中村或者申请公租房。

蓝领白领阶层，可以住城中村或申请保障性租赁住房。

低层级的中产家庭，可以申请共有产权住房。

有钱人，去玩商品房吧。

当然，要完成这个蓝图，并不容易。房地产的改革，并不仅仅只是房地产的改革，里面还牵涉着财政制度重构（土地财政），教育改革等。

这条路，预计也得走几十年才能见成效。